São precisos cerca de 9 milhões e 800 mil euros para trabalhos de manutenção na habitação social da cidade do Porto sem os quais, no futuro, a continuada degradação dos materiais implicará obras de reabilitação profundas e onde a fatura envolverá verbas muito superiores. A estimativa é do Departamento de Engenharia Civil (DECivil) da Universidade de Aveiro (UA) que, num estudo encomendado pela empresa pública que gere este parque habitacional, a Domus Social, identificou as prioridades de intervenção e a forma como devem ser implementadas as ações de manutenção, ao longo dos próximos três anos, para que a degradação dos edifícios se dê de forma mais lenta e se mantenham com a qualidade desejada.
Nos 48 bairros de habitação socais do Porto vivem perto de 30 mil pessoas em cerca de 13 mil fogos distribuídos por 550 edifícios, a maioria dos quais construídos há mais de meio século. Uma vez que ao longo dos anos a construção de novos edifícios de habitação se sobrepôs à manutenção dos edifícios existentes, aponta Aníbal Costa, investigador do DECivil e um dos coordenadores do estudo, “foi havendo um decréscimo de qualidade quer devido à constante degradação quer devido à obsolescência das construções mais antigas”, algumas das quais com 75 anos de idade. Nesse sentido, lembra Aníbal Costa, “a Domus Social, após o esforço feito (nos últimos anos) na reabilitação dos edifícios de habitação social, identificou a necessidade de fazer manutenção aos mesmos para que a sua degradação se dê de forma mais lenta e os edifícios se mantenham com a qualidade desejada”.
Entre os trabalhos de manutenção considerados pelo estudo do DECivil como mais urgentes, a prioridade vai para fachadas, vãos envidraçados e coberturas de edifícios, muitos deles “novos ou já reabilitados, mas que já se encontram com sinais de degradação”. A não aplicação de ações de manutenção, alerta Aníbal Costa, “acelera o processo de degradação dos materiais, chegando-se rapidamente a um estado tal que implica a aplicação de ações de manutenção corretiva ou mesmo a realização de obras de reabilitação”. Obras essas que “envolvem verbas superiores às ações de manutenção preventiva”.
Idealmente, considera o DECivil, as ações de manutenção a serem implementadas num edifício seriam as de caráter preventivo. No entanto, afirma o estudo, “sabe-se que há necessidade de aplicar manutenção corretiva devido a falhas imprevisíveis, bem como ao estado de degradação de elementos que nunca foram submetidos a manutenção”. Desta forma, o trabalho do DECivil para a Domus Social faz também uma previsão do tipo de ações de manutenção corretiva que são necessárias implementar em cada edifício para que os seus elementos voltem a um nível de conservação aproximada daquele que tinham aquando da sua construção, bem como das posteriores ações de manutenção de caráter preventivo e respetiva periodicidade.
“O grande interesse deste trabalho encomendado ao DECivil não assenta apenas na estimativa de custos que se obteve para que os edifícios geridos pela Domus Social se mantenham em bom estado de conservação”, sublinha o especialista na área da reabilitação do património. De facto, aponta Aníbal Costa, “o trabalho desenvolvido pretende dar a conhecer as prioridades de intervenção e a forma como devem ser implementadas as ações de manutenção para que sejam o mais eficazes possível”.
Para além de auxiliar o planeamento das ações necessárias a realizar nas habitações, o estudo permite também reorganizar as ações levadas a cabo pelas equipas de manutenção, garantindo uma maior eficácia na sua intervenção, reduzindo também aí os desperdícios associados a um não-planeamento de ações.
Aníbal Costa lembra que, entre as vantagens da implementação de Planos de Manutenção Preventiva, há o facto destes contribuírem efetivamente para a menor desvalorização do parque edificado, para a possibilidade de planear os trabalhos, otimizando os custos das ações, para garantir que os edifícios cumprem as suas funções, apresentando uma boa imagem e segurança aos utilizadores. “Este estudo permite ainda o conhecimento integral do estado de conservação do edificado a cargo da Domus Social, EM, ajudando na decisão da estratégia de manutenção. Os cenários de investimento obtidos para a manutenção dos edifícios são uma ferramenta essencial para o apoio à gestão, planeamento e otimização da execução da manutenção”, diz.
Uma vez que o investimento para os próximos três anos “é bastante elevado”, caso não seja viável a implementação de todas as atividades previstas, o DECivil diz ser possível fazer escolhas de forma hierarquizada com base na ferramenta desenvolvida e de acordo com o orçamento disponível e as estratégias de manutenção adotadas.
